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博鱼体育厦门港务海亿码头有限公司股东全部权益价值评

2021-09-20

厦门港务:厦门港务集团石湖山码头有限公司长期投资——厦门港务海亿码头有限公司股东全部权益价值评估说明 公告日期:2018-01-11

厦门港务集团石湖山码头有限公司 长期投资—— 厦门港务海亿码头有限公司股东全部权益价值 评估说明 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 二○一七年八月三十一日 评估说明目录 第一部分.企业概况......1 第二部分.评估技术说明......2 一、流动资产评估技术说明......2 (一)货币资金的评估说明......2 (二)各种应收款项的评估说明......2 二、固定资产评估技术说明......3 (一)构筑物评估说明......3 (二)设备评估技术说明......11 三、土地使用权评估技术说明 ......17 四、负债评估技术说明......27 (一)应交税费的评估......27 (二)应付股利的评估......27 (三)其他应付款的评估......28 第三部分.评估结论与分析......29 一、评估结论......29 二、评估结果与账面值比较变动情况及原因......30 三、特别事项说明......30 第一部分.企业概况 厦门港务海亿码头有限公司成立于2010年10月11日,系由厦门港务控股集 团有限公司(以下简称“港务控股”)出资组建的有限责任公司,企业法人营业执 照:91350200562805695U,法定代表人:郑层林,注册地址:厦门市湖里区寨上西 路209号,原注册资本为人民币1000万元(壹仟万元整)。 2012年6月,根据港务控股【2012】16号董事会决议,以经审计后的东渡18# 泊位资产净值194,594,043.22元及货币资金73,405,956.78元对公司进行增资, 增资后公司注册资本为 27800 万元(贰亿柒仟捌佰万元整),其中货币出资 83,405,956.78元,占比30%,工商变更登记手续已办理完毕。 2013年6月,根据港务控股【2013】18号董事会决议,港务控股将其持有公 司 100%股权全部转让给厦门港务集团石湖山码头有限公司(以下简称“石湖山码 头”),并已办妥工商变更登记手续。 公司经营范围:码头及其他港口设施服务;货运港口货物装卸、仓储服务。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第1页共30页 第二部分.评估技术说明 本公司本着独立、公正、科学、客观的原则,运用资产评估法定的程序和公允 的方法,采用了资产基础法对厦门港务海亿码头有限公司的股东全部权益价值进行 了评估,具体评估说明如下: 一、流动资产评估技术说明 纳入本次评估范围的流动资产包括货币资金、应收账款、预付款项、其他应收 款、存货、其他流动资产,账面价值11,666,672.42元,各科目评估结果及说明如 下: (一)货币资金的评估说明 本次申报评估的货币资金由银行存款组成。货币资金账面值为215,622.43元, 评估值为215,622.43元,评估没有增减值。 1.银行存款 银行存款账面值为215,622.43元。评估人员对所有银行存款账户进行了查证, 以证明银行存款的真实存在,同时检查有无未入账的银行借款,检查“银行存款余 额调节表”中未达账的真实性,以及评估基准日后的进账情况。基准日银行未达账 项均已由审计进行了调整。银行存款以核实后账面值确定评估值,最终银行存款的 评估值为215,622.43元。 (二)各种应收款项的评估说明 纳入本次评估范围的应收款项包括应收账款。 应收款项在查阅会计凭证,借助历史资料和现在的调查情况,具体分析数额, 账龄和原因,款项回收情况,欠款人资金、信用、经营管理现状等。对于有充分 理由相信全部能收回以及有经常性业务往来且信誉好的客户按全部应收额计算评 估值;对于符合有关管理制度规定应予以核销或有确凿证据表明无法收回的,收 集相关的文件或证明材料,并作出相应的记录或进行适当调整;对于很可能收不 回部分款项的,在难以确定收不回帐款的数额且没有明显证据时,按全部应收款 扣除预计的评估风险准备金计算评估值。 1.应收账款 应收账款主要为应收租赁费,账面值为 11,451,049.99元,评估值为 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第2页共30页 11,451,049.99元,具体评估过程如下: 对关联方往来等有充分理由相信全部能收回的,评估风险损失为0。 对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的,评估风险损失为100%。 对很可能收不回部分款项的,且难以确定收不回账款数额的,参考财会上计算 坏账准备的方法,根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对 债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定,经核实应收账款评 估值为11,451,049.99元。 二、固定资产评估技术说明 (一)构筑物评估说明 1.评估范围 构筑物主要为厦门港务海亿码头有限公司拥有的厦门东渡港区18#泊位的相关 资产,共计9项构筑物,账面原值183,675,682.01元,账面净值153,047,955.78元。 2.资产概况 东渡港区18#泊位为一个5万吨级的多用途泊位,水工结构按靠泊10万吨级集 装箱船舶建设(经设计核算,码头水工结构及附属设施同时满足10 万吨级散货船 靠泊)。主体码头岸线长435米(不含滚装趸船岸线),码头前沿停泊水域宽度86 米、其中距离16#泊位32米过渡段底标高-12.2米(以当地理论最低潮面为基面, 下同),其余岸线泊位前沿底标高为-15.3米,回旋水域扩建后为长轴853m、短轴 590m的椭圆形水域,为 18#、19#泊位共用回旋水域,设计底标高取-12.0m(同扩 建后的航道设计底标高),满足10 万吨级集装箱船舶调头。码头吞吐能力达到初 设批复的要求。工程进出港口航道为东渡港区进港航道,设计底标高-12.0m,其中 E点至东渡港区16#泊位宽250m,按5万吨级集装箱船舶乘潮双向通航设计,兼顾 不满载10万吨级集装箱船舶乘潮单向通航,18#至20#泊位航道宽度160m,按5万 吨级集装箱船舶乘潮单向通航设计。 厦门港东渡港区18#泊位工程主要包括:码头水工工程、疏浚工程、陆域形成 及软基处理、道路与堆场、土建工程、供电照明、给排水及消防工程、通信监控工 程。各工程实施情况概述如下: (1)码头水工主体工程 码头水工主体工程为5万吨级多用途兼滚装泊位,码头主体结构岸线长度435 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第3页共30页 米,为重力式沉箱结构。主要工程量:基槽挖泥 468934立方米,基槽炸礁 13484 立方米,基床抛石39307立方米,棱体抛石42998立方米,安装沉箱32块,卸荷 板65块,现浇胸墙混凝土8921立方米,钢筋总用量2970吨。安装鼓形橡胶护舷 32套,舷梯3套,安装1000KN系船柱20个,350KN系船柱4个,QU100门机设备 轨道798.9米,码头前沿作业区(联锁块铺面)10950平方米。 (2)滚装泊位工程 滚装泊位工程为护岸工程,位于厦门东渡港区18#泊位北边,主要施工内容为 基槽开挖、棱体抛石、整平,干砌条石、浆砌条石、安装方块、倒滤层处理、现浇 胸墙及浆砌块石压顶。主要工程量:护岸基础挖泥80749立方米,护岸抛石61852 立方米,干砌条石1293立方米,浆砌块石1924立方米,胸墙及压顶混凝土1216 立方米,钢筋用量28吨,安装趸船预埋件6吨,趸船建造及安装。 (3)排洪沟工程 为解决湖里悦华片区经过保税区并从 16#、18#泊位中间穿过的排洪沟建设问 题,根据2002年第三次全市重点建设项目调度会会议纪要([2002]112号纪要)和 厦保税会纪[2003]4号“关于16#、18#泊位中间排洪沟建设问题专题会议纪要”, 由港务集团代行业主职能,为主组织实施该排洪沟的建设任务,并将该工程作为18# 泊位的增列项目。该工程采用钢筋砼箱涵结构,总长478米,主要施工内容为基槽 开挖、基础换填砂、基床抛实及整平、预制箱涵、箱涵浮运安装、箱涵接缝倒滤处 理及箱侧回填砂。主要工程量:基槽挖泥100206立方米,基础换填砂34362立方 米,基床抛石5905立方米,安装预制箱涵47件,钢筋用量398吨。箱涵接缝混合 倒滤1179立方米,箱侧回填砂82699立方米。 (4)陆域形成及软基处理工程 陆域形成及软基处理工程包括陆域后方清淤挖泥约65万m3,回填砂约181万 m3,回填土约40万m3。进港路软基处理18479m2,施打塑料排水板23万m,港中 路软基处理21419m2,施打塑料排水板27.5万m,轨道梁工程施工600PHC管桩基 础38340m,现浇钢筋混凝土轨道梁长度3396m。 (5)港池(停泊水域)工程 港池(停泊水域)设计规格为(长×宽×高):距16#泊位起分别为32m×86m ×(-15.3 m)、413. 5m×86m×(-15.3 m),挖泥总方量317432 立方米,炸礁 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第4页共30页 量5482立方米。 (6)调头区(一期)工程 调头区设计规格为(长×宽×高):500m×320m×(-8.5m),挖泥总方量176203 立方米。 码头工程于2002年6月25日开工,水工主体工程、排洪沟工程、港池(停泊 水域)及调头区(一期)工程于2004年2月10日完工,2004年4月26日通过质 量核验,水工主体工程、港池(停泊水域)及调头区(一期)工程质量等级为优良, 排洪沟工程质量等级合格。滚装泊位工程、陆域形成及软基处理工程于2004年10 月15日完工,2004年12月27日通过质量核验,质量等级为合格。 3.具体评估方法 房屋建筑物类固定资产的评估方法通常有比较法、收益法、成本法等评估方法。 市场法适用于同类房地产交易实例较多的评估;收益法适用于有收益或有潜在收益 的房地产评估;成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法进行 评估的情况下的房地产评估; 因此,本次评估根据评估目的和委估的建筑物类固定资产的特点,以持续使用 为假设前提,采用重置成本法进行评估。 所谓成本法:是指求取评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格,扣除折 旧,以此估算评估对象的客观合理价格或价值的一种评估方法。其计算公式为: 评估值=建筑物重置成本全价×成新率 建筑物重置成本包括:建安费用、前期费用、管理费用、资金成本、利润。 4.评估测算过程 (1)重置全价的确定 建筑物重置成本包括:建安费用、前期费用、管理费用、资金成本、利润。 A、建安费用 对于构筑物,比如码头水工结构主体、道路堆场等,主要是依据相应工程的工 程量资料及评估基准日市场价格,计算建筑安装工程造价。 B、前期费用 前期费用是建设单位按规定应向政府缴纳和工程建设中必须支出的各项费用, 主要勘察设计费、工程建设监理费、招标代理服务费、环境评价费等。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第5页共30页 C、管理费用 建设单位管理费是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止 发生的管理性质的开支。包括:工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等。 D、资金成本 即应计利息,计息期按正常建设工期,利率取评估基准日银行基建贷款利率、资 金视为建设期内正常均匀投入,计息基础为建安费用、配套费、前期费用及管理费 之和。 根据估价对象的规模及项目特点,结合目前同类开发项目的正常开发建设周期 情况,投资利息率按同期中国人民银行公布的固定资产贷款利息率计算,公式如下: I=V1*[(1+r)1/2-1]。 E、开发利润 委估对象主要系码头水工工程,是企业的主要经营性资产,考虑估价对象的实 际情况及特点,本次评估开发利润取值为零。 (2)成新率的确定 成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。建(构)筑物 主要采用年限法和观察法综合判定成新率。 ①使用年限法 使用年限法是根据委估建(构)筑物预计尚可使用年限与其总使用年限的比率 确定成新率。其计算公式为: 成新率=[1-(已使用年限/耐用年限)]×100% ②观察法 观察法是对评估建(构)筑物的实体各主要部位进行技术鉴定,并综合分析资 产的设计、建造、使用、磨损、维护、改造情况和物理寿命等因素,将评估对象与 其全新状态相比较,考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的 影响,判断被评估建(构)筑物的成新率,从而估算实体性贬值。 ③综合成新率 综合成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60% ④以下情况,采用合理分析的方法确定成新率: A.能够基本正常、安全使用的建(构)筑物,其成新率一般不应低于30%; 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第6页共30页 B.如果现场勘察法和使用年限法分别计算出的成新率差距较大,分析原因后, 凭经验判断,取两者中相对合理的一种; C.条件所限无法实施观察鉴定的项目,一般采用使用年限法确定成新率。 D.当建(构)筑物存在功能性贬值和经济性贬值时应估算其贬值率。 5.评估案例 案例一18#泊位(水工工程、软基处理) (构筑物清查评估明细表序号1) 账面原值:103,144,579.45元;账面净值:87,406,544.37元; 1.基本概况 东渡 18#泊位位于东渡港区岸线的北段,南接象屿保税区16#泊位,北邻 19# 泊位。18#泊位为一个5万吨级的多用途泊位,水工结构按靠泊10万吨级集装箱船 舶建设。码头主体结构岸线长度435米,为重力式沉箱结构。主要工程量:基槽挖 泥468934立方米,基槽炸礁13484立方米,基床抛石39307立方米,棱体抛石42998 立方米,安装沉箱32块,卸荷板65块,现浇胸墙混凝土8921立方米,钢筋总用 量2970吨。安装鼓形橡胶护舷32套,舷梯3套,安装1000KN系船柱20个,350KN 系船柱4个,QU100门机设备轨道798.9米,码头前沿作业区(联锁块铺面)10950 平方米。工程于2002年6月开工,2004年2月完工。 2.重置全价的确定 (1)建筑安装工程造价 依据该泊位设计施工图纸、《建设银行厦门分行工程决算审核通知单》工程决 算审计资料和相关设计文件确定的工程量,以工程量为基础,套用《沿海港口水工 建筑工程预算定额》,并调到评估基准日市场价格水平,然后进行取费,得出该码 头建筑安装工程造价为102,910,138.00元,计算结果如下: 序号 项目 单位 工程量 单价 合价 一、 基础 1 基槽挖泥 m3 468,934.00 45.00 18,297,805.00 2 基槽炸礁 m3 13,483.80 260.00 3,505,788.00 3 基槽清礁 m3 13,483.80 140.00 1,887,732.00 4 抛填10—100kg块石基床 m3 36,089.00 200.00 7,217,800.00 5 基床二片石倒滤层 m3 1,321.10 141.31 186,688.00 6 基床混合倒滤层 m3 1,897.20 117.32 222,582.00 小计 31,318,395.00 二、 墙身 1 预制沉箱C30砼 m3 11,592.10 813.58 9,431,090.00 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第7页共30页 2 预制沉箱钢筋制安 t 1,982.77 5,525.45 10,955,696.00 3 沉箱安装(500t内) 件 1.00 92,612.95 92,613.00 4 沉箱安装(1000t内) 件 31.00 151,051.24 4,682,588.00 7 预制卸荷板C30砼(150m3) m3 8,000.71 577.09 4,617,107.00 8 预制卸荷板钢筋制安 t 657.33 5,525.45 3,632,044.00 9 预制卸荷板吊孔盖C30砼 m3 22.68 577.09 13,088.00 10 卸荷板安装(500t) 件 65.00 10,292.27 668,998.00 11 预埋铁件制安(沉箱、卸荷板) t 22.69 7,398.19 167,865.00 12 沉箱内回填二片石 m3 2,813.50 92.46 260,136.00 13 沉箱内回填10-100kg块石 m3 11,292.38 110.57 1,248,598.00 14 沉箱内填砂 m3 29,753.00 65.00 1,933,945.00 15 倒滤井间填0.5-4cm碎石 m3 305.00 110.37 33,663.00 16 倒滤井间填0.5-8cm碎石 m3 265.02 110.37 29,250.00 17 倒滤井间填二片石 m3 4,528.18 92.46 418,676.00 18 倒滤井间填混合倒滤层 m3 1,140.15 114.00 129,977.00 小计 38,315,334.00 三、 墙身2、上部结构及码头设施 1 现浇C30胸墙砼 m3 8,892.65 706.92 6,286,399.00 2 预埋电线管8GG100镀锌钢管 m 121.95 519.99 63,413.00 3 现浇C30护轮坎砼 m3 28.61 1,003.25 28,703.00 4 现浇胸墙、护坎钢筋制安 t 306.90 5,525.45 1,695,761.00 5 AA1000鼓型橡胶护舷价值(两套 25.00 100,000.00 2,500,000.00 鼓一板) 6 AA1000鼓型橡胶护舷价值(三套 7.00 100,000.00 700,000.00 鼓一板) 7 橡胶舷梯价值(L=3000mm)套 3.00 6,800.00 20,400.00 8 安装AA1000鼓型橡胶护舷(两套 25.00 9,062.28 226,557.00 鼓一板) 9 安装AA1000鼓型橡胶护舷(三套 7.00 13,205.17 92,436.00 鼓一板) 10 安装橡胶舷梯(L=3000mm)套 3.00 357.78 1,073.00 11 1000KN系船柱购安 个 20.00 16,493.45 329,869.00 12 QU100钢轨购安 m 798.90 596.44 476,496.00 13 预埋铁件 t 19.04 7,398.19 140,861.00 小计 12,561,968.00 四、 轨枕钢轨 1 预制轨枕砼C40 m3 115.80 726.28 84,103.00 2 轨枕钢筋制安 t 35.79 5,525.45 197,756.00 3 碎石垫层 m3 73.30 143.27 10,502.00 4 二片石垫层 m3 510.00 114.33 58,308.00 5 C10素砼垫层 m3 22.30 287.45 6,410.00 6 现浇防风、锚锭、顶升砼块体C30 m3 358.70 962.34 345,191.00 7 防风、锚锭、顶升砼块体钢筋 t 8.21 5,525.45 45,364.00 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第8页共30页 制安 8 预埋铁件 t 4.78 7,398.19 35,363.00 9 预埋螺栓 t 0.99 10,823.59 10,715.00 10 轨道铺道碴石 m3 768.20 107.34 82,455.00 11 轨枕安装 根 675.00 9.44 6,371.00 12 浆砌块石 m3 157.00 260.64 40,921.00 13 基坑挖填石方 m3 758.20 39.97 30,305.00 14 PVC排水管 m 22.10 24.39 539.00 15 350KN系船柱购安 个 4.00 5,516.81 22,067.00 16 预埋DN140镀锌钢管 m 108.40 183.00 19,837.00 17 预埋DN250镀锌钢管 m 74.00 404.19 29,910.00 18 铸铁井盖井座 套 37.00 455.08 16,838.00 19 不锈钢电缆槽 m 418.50 164.00 68,634.00 20 预埋拉力环 个 3.00 190.00 570.00 小计 1,112,159.00 五、 回填及面层 1 抛石棱体底部二片石(民船) m3 2,155.26 110.74 238,673.00 2 10-100kg块石棱体(水上、水下) m3 32,831.68 132.22 4,341,005.00 3 棱体后二片石倒滤层(水上、水下) m3 1,974.30 110.74 218,634.00 4 棱体后混合倒滤层(水上、水下) m3 6,037.00 87.99 531,196.00 5 墙后回填砂(水上) m3 44,728.00 40.96 1,832,059.00 6 墙后回填砂(水下) m3 248,160.00 40.96 10,164,634.00 7 制安C50联锁块厚10cm(砂垫 m2 10,950.10 82.18 899,891.00 层5cm) 8 6%水泥稳定层(厚35cm) m2 11,195.49 81.96 917,582.00 9 级配碎石垫层(厚15cm) m3 2,729.39 143.37 391,313.00 10 原土碾压 m2 10,950.10 2.00 21,900.00 11 安装路缘石 m 1,154.20 39.33 45,395.00 小计 19,602,282.00 总计 102,910,138.00 (2)前期费用和其他费用 前期费用和其他费用计算表 单位:元 序 名称 计算公式 费率 费用 备注 号 一 工程造价 102,910,138.00 二 前期费用及其他费用 1+2+3+4 5.575% 5,737,240.19 1 项目前期工程费 (一)×费率 0.300% 308,730.41 计价格【1999】1283号 2 勘察设计费 (一)×费率 2.5200% 2,593,335 计价格﹝2002﹞10号 3 工程建设监理费 (一)×费率 1.8000% 1,852,382 发改价格﹝2007﹞670号 4 工程造价编制及审核 (一)×费率 0.8150% 838,718 闽价﹝2002﹞房457号文 5 工程招投标费 (一)×费率 0.0400% 41,164 发改价格﹝2011﹞534号文 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第9页共30页 6 环境影响评价费 (一)×费率 0.10% 102,910.14 (3)建设单位管理费用 建设单位管理费用是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日 止发生的管理性质的开支。包括:工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等,根 据“财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知”(财建[2002]394号)结合 工程的实际情况,按建安工程造价与前期费用之和的一定比例计取,本次取1.5%, 则: 建设单位管理费用=(102,910,138.00+5,737,240.19 )×1.5% =1,629,710.67 元; (4)资金成本 该工程合理建设周期为2年,假设建安工程费用、前期及其他费用和管理费用 在建设期内匀速投入,评估基准日时2年期贷款利率为4.75%。 资金成本=(102,910,138.00+5,737,240.19 +1,629,710.67)×4.75%×2÷2 = 5,238,161.72元 (5)开发利润:委估对象主要系码头水工工程,是企业主要的自用经营性资 产,其持有目的是为了获取经济效益;码头水工工程等构筑物必须与港口设施、后 方堆场、物流运输以及企业管理等共同配套服务才能发挥企业的经济效益,单个码 头水工工程是无法产生经济益的。故其开发利润取零。 (6)重置全价 重置成本=建筑安装工程造价+前期及其他费用+管理费用+资金成本 = 102,910,138.00+5,737,240.19+1,629,710.67+5,238,161.72 =115,515,251.00元 3.成新率的确定 (1)使用年限法 该码头于2004年2月竣工投入使用,距评估基准日已使用13.33年,考虑到该泊 位的现状以及使用、维护均属正常,评估人员的判定其尚可使用年限为36.67年。 根据尚可使用年限和其总使用年限的比率确定成新率,其计算公式如下: 使用年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% =36.67/(36.67+13.33)×100%=73.00%取整 (2)观察法 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第10页共30页 通过现场勘察,评估人员认为:该码头已使用11.89年,地基条件较好,没有 不均匀沉降现象,沉箱、胸墙、码头面层整体强度较好,均能正常使用,水、电气 配套设施完好,且使用正常。现鉴定如下: 码头设施成新率鉴定表 部位 设施现状 标准分 评估分 基床 抛石基床承载力较好,现场勘察中没有不均匀沉降, 40 31 有足够的承载力。 沉箱主体 整体强度较好,无开裂、偏移情况有足够的承载力。 40 31 码头面层 施工砼标号较高,维护控制较好,在勘察中发现局部 10 7 表面裂缝,脱皮现象,能继续使用。 附属建筑 橡胶护舷磨损,护坎有露筋现象。 10 7 成新率 合计 100 76 (3)综合成新率 码头综合成新率=使用年限法成新率×40%+观察法新率×60% =73%×40%+76%×60%=75%(取整) 4.评估值的确定 评估值=重置价值×综合成新率 =115,515,251.00×75%=86,636,438.25 (元) 6.评估结果及分析 固定资产——房屋建(构)筑物账面原值为183,675,682.01元,账面净值为 153,047,955.78元,评估净值为225,963,248.83元,评估增值72,915,293.05元, 增值率47.64 %。评估增值原因主要系房屋建筑物建成年份距离基准日较长时间, 材料价格和人工费相比原始取得成本增长较大、由于财务折旧年限与评估所用经济 可使用年限的差异造成。 (二)设备评估技术说明 1.评估范围 设备类资产账面原值为8,691,234.53元,账面净值为6,206,033.86元,机器 设备主要包括趸船、门机、抓斗等设备,购置时间在1993年至2005年之间。 2.评估过程 (1)清查核实 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第11页共30页 1)为保证评估结果的准确性,根据企业设备资产的构成特点,指导该公司根 据实际情况填写资产评估明细表,并以此作为评估的基础。 2)针对资产评估明细表中不同的设备资产性质及特点,采取不同的清查核实 方法进行现场勘察。做到不重不漏,并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。 3)根据现场实地勘察结果,进一步完善评估明细表,要求做到“表”、“实” 相符。 4)关注本次评估范围内设备的产权问题,如:抽查重大设备的购置合同;查 阅固定资产明细账及相关财务凭证,了解设备账面原值构成情况。 (2)评定估算 根据评估目的确定价值类型、选择评估方法,开展市场询价工作,进行评定估 算。 (3)评估汇总 对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总,对评估结果进行必要的调整、修 改和完善。 (4)撰写评估技术说明 依据评估报告指南的基本内容与格式,编制“设备评估技术说明”。 3.评估方法 根据本次评估目的,按照持续使用原则,以市场价格为依据,结合委估设备的 特点和收集资料情况,主要采用重置成本法进行评估。 评估值=重置全价×成新率 (1)机器设备的重置全价,在设备购置价的基础上,考虑该设备达到正常使用状 态下的各种费用(包括购置价、运杂费、安装调试费、工程建设其他费用和资金成 本等),计算公式如下: 重置全价=设备购置价(不含税)+运杂费(不含税)+安装调试费+工程建设其他 费用+资金成本 购置价的确定:以市场及行业所了解的价格及价格趋势为依据,参考近期同类 设备的合同价格确定; 运杂费的确定:根据设备生产销售企业与各设备使用单位的运距、设备体积大 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第12页共30页 小(能否集装箱、散装)设备的重量、价值以及所用交通工具等因素视具体情况综 合确定。 安装调试费的确定:首先查询专用设备的价格是否包含厂家上门免费的安装调 试,如果不包含,则根据设备安装的复杂程度和技术要求高低,分别对不同专业性 质的生产设备按不同行业规定的取费标准确定,或评估人员调查了解企业设备实际 安装调试费用综合确定。对小型、无须安装的设备,不考虑安装调试费。 设备基础费的确定:评估人员参考不同专业性质的生产设备按不同行业规定的 取费标准确定,或者调查了解企业设备实际设备基础费用水平确定。若设备基础费 已经含在土建工程中,则在设备评估中不予考虑。 前期及其他费用的确定:参照国家、地方及行业有关收费规定,取前期费及其 他费用如下: 序号 费用名称 取费基数 费率 取费依据 1 建设单位管理费 建安工程造价 0.97% 财建[2002]394号 2 勘察设计费 建安工程造价 3.38% 计价格[2002]10号 3 工程建设监理费 建安工程造价 1.98% 发改价格[2007]670号 4 招标代理服务费 建安工程造价 0.18% 计价格[2002]1980号 5 环境评价费 建安工程造价 0.02% 计价格[2002]125号 6 可行性研究费 建安工程费 0.3% 计价格﹝1999﹞1283号 合计 6.83% 资金成本的确定:委估机器设备的筹建至投产,投其实际所需要的建设工期, 以本次评估基准日贷款利率,资金成本按均匀投入计取。 资金成本=(设备购置价格+运杂费+安装调试费+前期费用+其他费用)*(1+贷 款利率)[工期(月)/12/2-1] (2)成新率的确定: 理论成新率取决于实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值,对三类贬值分析如 下: a、实体性贬值: 对于机器设备中的大型、关键设备,通过对设备使用状况的现场考察,查阅有 关设备的运行状况、主要技术指标等资料,以及向有关工程技术人员、操作维护人 员查询该设备的技术状况、大修次数、维修保养的情况,并考虑有关各类设备的实 际使用年限的规定,以及该设备的已使用年限等因素,合理确定设备的综合成新率。 此成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限) 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第13页共30页 b、功能性贬值: 功能性贬值:是指新技术的推广和运用,使企业原有资产与社会上普遍推广和运 用的资产相比较,技术明显落后、性能降低、其价值也就相应减少。这种损耗称为 资产的功能性损耗,也称功能性贬值。 机器设备的功能性贬值是由于技术进步的结果而引起的设备价值的贬值。它包 括两个方面,即超额投资成本造成的功能性贬值和超额运营成本造成的功能性贬值。 评估人员在估算机器设备的功能性贬值前,应该对应经确定的重置成本和实体 性贬值进行分析,看其是否已经扣除了功能性贬值的因素。如果已经扣除了功能性 贬值就不要重复计算;如果未扣除功能性贬值,并且功能性贬值存在,则应采取相 应的方法估算,不可漏评。事实上,采用价格指数法确定的设备重置成本中含有功 能性贬值因素,采用功能价值法确定的设备重置成本已经扣除了功能性贬值;采用 年限法确定的成新率,没有扣除功能性贬值因素;而采用修复费用法可能扣除了全 部或部分功能性贬值。 在评估中,如果使用的是复原重置成本,则应考虑是否存在超额投资成本造成 的功能性贬值,如果估算的重置成本是更新重置成本,实际就已经将被评估设备价 值中所包含的超额投资成本部分剔除掉了,不存在功能性贬值了。 纳入评估范围的机器设备的重置价均采用现行出厂价格,属于更新重置成本无 功能性贬值因素。 c、经济性贬值:经济性贬值,也称为外部损失,是指资产本身的外部影响造成 的价值损失。主要表现为运营中的设备利用率下降,甚至闲置,并由此引起设备的 运营收益减少。 经济性贬值,也称为外部损失,是指资产本身的外部影响造成的价值损失。主 要表现为运营中的设备利用率下降,甚至闲置,并由此引起机器设备的运营收益减 少。外部条件造成的经济性贬值可以源自国际,国内行业基础或地方。各种各样的 外部因素影响潜在经济回报,因而,直接影响资产或物业的市场价值。 经济性贬值额主要根据产品销售困难、开工不足或停止生产形成资产闲置等因 素确定。 d、分别计算理论成新率N1与现场勘察成新率N2,加权平均确定其成新率N,即: N=N1*40%+N2*60% 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第14页共30页 4.评估结果 纳入评估范围内的设备类资产账面值为 6,206,033.86元,评估值为 7,566,894.00元,评估增值1,360,860.14元,增值率21.93%,主要系评估基准日 设备价格与设备原始购置价格变动以及财务折旧年限与评估所用经济可使用年限 的差异所导致的增值。 5.典型案例 【案例】:评估明细表 (机器设备明细表 序号4) 设备名称:门座式起重机 规格型号:10T-25M 生产厂家:上海振华港口设备有限公司 购置日期:1993年9月1日 启用日期:1993年9月1日 账面原值:0元 账面净值:0元 (1)设备概况 该设备于1993年9月投入使用,设备位于门港务海亿码头内,主要用于材料 的起吊、堆放等。设备使用情况正常,无明显损坏,维护情况较好。 10T-25M门式起重机主要技术参数: 额定起重量:10T; 幅度:5m-25m 起升加速减速时间:满载≤2.2s 16吨荷载≤1.8s 大车行走速度≥15m/min 变幅速度≤25m/min 基距≥5m 最大轮压≤10T (2)重置成本的计算 该设备重置全价由设备购置费、国内运杂费、安装调试费等部分构成。 该设备购置费经向上海振华港口设备有限公司询价基准日市场价为 325 万元 (该报价为含运杂费及安装调试费的价格,含17%增值税),本次评估三台设备的规 格型号、使用情况均接近。构成重置成本还包括运杂费、安装调试费(设备报价包 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第15页共30页 含运杂费、安装调试费的不予计算)、基础费用取2%,前期费用取 6.83%(如下表 所示),工期2年、两年期贷款年利率为4.75%按均匀投入计算。 重置成本=购置价(不含增值税)+运杂费+安装调试费+基础费用+前期费用+资 金成本 设备报价包含运杂费、安装调试费,不再重复计算。 基础费用=购置价(含增值税)*2%=3,450,000*2%=65,000元 前期费用=(购置价(含增值税)+运杂费+安装调试费+基础费用)*前期费用率 =(3,250,000+65,000)*6.83% =226,414.5元 资金成本=(设备购置价格+ 运杂费+ 安装调试费 +基础费用+前期费用) *((1+贷款利率)[工期/2]-1) =(3,250,000+65,000+226,414.5)*((1+4.75%)[2/2]-1) =168,217.19元 则重置成本=购置价(不含增值税)+基础费用+运杂费+安装调试费+前期费用+ 资金成本 =(3,250,000/1.17+65,000+226,414.5+168,217.19)*3 =9,712,228.40元 (3)成新率的确定 根据上述分析,该委估设备不存在功能性贬值及经济性贬值,只存在实体性贬 值。 目前设备运行状况完好。该项设备主要由主梁、吊臂、发动机以及轨道组成。 现场工作环境整洁,整套设备定期做防腐防锈等维护保养作业,各部分装置运行平 稳无异常。 依据有关评估规范,该设备经济使用年限为20年,设备于1993年9月启用, 至评估基准日已使用25.8年,超过了经济使用年限的最高值,则年限成新率取15% 调查成新率见下表 名称 权重① 现场观察情况 分部成 综合成新率 新率② ①*② 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第16页共30页 1 吊臂 0.2 运行维护状况良好,无异常状况 13 2.6 2 发动机 0.2 运行维护状况良好,无异常状况 14 2.8 3 主梁 0.3 运行维护状况良好,无异常状况 16 4.8 4 轨道 0.3 运行维护状况良好,无异常状况 15 4.5 合计 1 15(取整) 综合成新率的计算: 综合成新率=调查成新率×权重(60%)+年限成新率×权重(40%) =15%×60%+15%×40% =15% (4)评估值的确定 评估值=重置成本*综合成新率 =9,712,228.40×15%=1,456,834.00元(取整) 三、土地使用权评估技术说明 (一)评估范围 纳入本次评估范围的无形资产土地使用权共1宗,土地使用权类型为出让,证 载土地面积220,346.95平方米,位于湖里区东渡港区18#泊位,原始入账价值 163,385,046.68元,账面价值153,736,740.01元。待估宗地已办理不动产权证,证 号为:闽(2016)厦门市不动产权第0134161号。 (二)土地概况 1、土地权属登记状况: 序 厦门市土地房 座落 地类用途 使用权面积 土地使用 终止日期 号 屋权证号 (㎡) 权类型 闽(2016)厦 湖里区东渡港区 多用途兼滚 至2041年 1 门市不动产权 18#多用途兼滚 装功能泊位 220,346.95 出让 12月03日 第0134161号 装功能泊位 2、土地权利状况 待估宗地所有权属于国家,土地使用权人为厦门港务海亿码头有限公司,土地 使用权类型为出让。 3、土地利用状况 至评估基准日,待估宗地红线外均已达到五通(通上水、通下水、通电、通路、通讯),红线内具体利用状况为: 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第17页共30页 待估宗地为18#多用途兼滚装功能泊位用地,地上主要工程为:码头水工主体 工程和码头后方道路堆场等附属配套设施。 (三)估价原则 地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成的,而这些 因素又经常处于变动之中,土地估价必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋 向,了解土地价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用,才能做出正确的估价。 我们在本次估价过程中,根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况在遵循公 正、客观、科学的基本原则前提下,具体依据如下原则。 1.合法原则 土地估价工作的开展必须符合国家规定的法律、法规。现行的主要法律、法规 有:《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中 华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城镇国有土使用权出让和转让暂行 条例》、《中华人民共和国担保法》。同时也要符合国家颁布的《城镇土估价规程》及其他有关的法规政策。 2.最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量, 且土地权利人都期望从其所占有的土地获得更多的利益,并以能满足这一目的为确 定土地利用方式有依据。所以土地价格是以该土地效用作最有效发挥为前提的。 3.替代原则 根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或大致相 似时,价格最低者吸引最大需求,即有两个或两个以上互有替代性的商品或服务同 时存在时,商品或服务的价格是经过相互影响与比较后才决定的。土地价格也同样 遵循替代规律,具有相同使用价值,有替代可能的土地之间,会相互影响和竞争, 使价格相互牵制而趋于一致。 4.综合分析原则 土地价格是由其用途、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成 的。而这些因素又经常处于变动之中,土地估价必须要对此做细致分析并正确判断 其变动趋势,了解价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用,才能做出正确的 估价。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第18页共30页 5.多种估价方法相结合原则 由于土地价格的评估涉及范围广,牵涉因素多,比较复杂,一种估价方法估算 出的地价有时不能客观科学地反映宗地地价水平,只有几种估价方法相结合,相互 比较才能得出比较客观、科学、准确的地价。 6.估价时点原则 房地产在不同时点的价格是不一致的,因为受到市场景气状况、物质实体使用 年限、经济使用年限、功能的过时减价等因素的影响,因此一宗房地产的市场价值 必须明确在哪一个时点的价值。 (四)、地价定义: 根据地价评估的技术规程和本项目的具体要求,本次评估的价格是指评估对象 在评估基准日2017年06月30日,宗地实际用途为工业,评估设定用途为工业用 地,评估土地使用年限设定为50年,宗地实际开发程度为红线外“五通一平”(即 通路、通上水、通下水、通电、通讯及场地平整)及红线内“五通一平”(即通路、 通上水、通下水、通电、通讯及场地平整),评估设定土地开发程度为宗地红线外 “五通”及红线内“一平”,使用权类型以出让形式取得。满足本报告评估假设及 限制条件下的土地使用权价格。 (五)评估方法 根据《资产评估准则—不动产》,评估的基本方法有:成本法、市场法和收益 法,由这三种基本评估方法所派生的其他评估方法有:基准地价修正法、假设开发 法等。纳入本次评估范围的宗地为企业自用为主的多用途兼滚装功能泊位用地,待 估宗所在区域内无类似宗地成交案例,无法使用市场法进行评估;考虑到估价对象 的宗地处于基准地价覆盖区域,有完善的基准地价修正体系,且区域内相同用途的 宗地大多按基准地价有偿出让方式取得,因此可采用基准地价修正法作为评估的一 种方法;被估宗地原属于填海造地,并且估价人员掌握大量同类型土地开发成本费 用资料,因此可采用成本法作为本次评估的另一种估算方法。 本次分别采用成本法及基准地价修正法对土地使用权进行评估。 所谓成本法评估地价,是求取其重新开发成本,即在评估基准日重新开发土地 的必要支出。基本公式为: 土地价值=待开发土地取得费用+土地开发费用+管理费用+投资利息+开发利 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第19页共30页 润 所谓基准地价系数修正法, 就是指在求取一宗待估宗地价格时,根据当地政府 公布的基准地价,参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和 各种修正因素说明表,根据两者在区域条件、个别条件、市场行情、容积率、微观 区位条件等,确定修正系数,修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。其基 本公式为:宗地地价= Vlb× K1×K2×K3×(1±ΣK)+F 式中: Vlb—宗地所在土地级别对应的基准地价 K1—期日修正系数 K2—年期修正系数 K3—容积率修正系数 ΣK —影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 F—土地开发程度修正 (六)评估案例 东渡港区18号泊位土地使用权 (评估明细表第1项) 东渡港区18号泊位土地使用权:位于湖里区东渡港区18#泊位,大致呈矩形, 宗地东至港中路,西至海域,南至东渡港区15#、16#泊位,北至东渡港区19#泊位。 至估价时点,委估宗地上建有多幢建筑物,土地已得到充分利用,未有闲置土地。 (一)基准地价评估测算过程 1、基准地价的确定 根据厦门市人民政府公布实施的厦府[2016]49号《厦门市城镇基准地价和厦 门市地价征收管理若干规定》,一、基准地价内涵:1、基准地价是指在厦门市辖 区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、 办公、酒店、营利性医疗教育用地、经营性公用设施产业用地、软件及研发用地、 工业等用途,分别评估确定在颁布时点法定最高年期土地使用权区域平均价格。2、本表格中的价格为法定最高年限,居住、办公、酒店用地在容积率为3时的楼面价 格,商业用地在一层为标准层时的楼面价格,营利性医疗教育用地用地在容积率为 2时的楼面价格,软件及研发、工业用地、经营性公用设施产业用地的地面价格。3、 法定最高年限:居住70年,商业40年,酒店40年,工业50年、办公40年、营 利性医疗教育用地40年、经营性公用设施产业用地40年、软件及研发用地40年。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第20页共30页 委估宗地的基准地价为湖里区码头用地,基准地价为1200元/平方米。 2、计算过程如下: (1)期日修正K1: 根据厦门市人民政府公布实施的厦府[2016]49号 《厦门市城镇基准地价和厦 门市地价征收管理若干规定》,地价基准日为2016年03月31日,距评估基准日 2017年06月30日这段时间内该区域的工业用地地价变化不大,本次评估不做期日 修正。 (2)年期修正K2: 剩余使用年限修正系数公式为:K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)N] 式中:K --年期修正系数;r --土地还原利率; n --土地剩余使用年限;N--工业用地标准出让年限; ①土地还原利率的确定: 土地还原利率=无风险利率+风险调整值 本次无风险报酬率来源于彭博资讯终端提供的无风险利率,该无风险报酬率为 距评估基准日最近一次发布的 10 年期国债到期收益率(复利),无风险报酬率 Rf=3.42%。考虑到厦门市经济发展水平及土地市场状况,风险调整值取3%,即: 土地还原利率=3.42%+3%=6.42% ②年限修正系数的确定: 被估宗地土地使用权剩余使用年限为24.44年,码头用地出让年限为40年, 则: 剩余使用年限修正系数=(1-1/(1+6.42%)24。44/(1-1/(1+6.42%)40=0.8522 (3) 确定容积率修正系数K3: 对工业用地来说,价格对容积率的敏感程度不大,容积率对地价影响较小,根 据厦门市工业用地的出让结果,不同容积率的工业用地在出让时的地价并无明显差 异。另根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发【2008】3号)第八条 “对现有工业用地,在符合规划、不改变用途的前提下,提高土地利用率和增加容 积率的,不再增收土地价款;对新增工业用地,要进一步提高工业用地控制指标, 厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分,不再增收土地价款。”因此工业用地原 则上不设容积率修正。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第21页共30页 (4)确定宗地的区域及个别因素修正系数K4 按照待估宗地的区域因素及个别因素条件,可建立待估宗地地价影响因素说 明表和修正系数表(详见表一、二),并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下 的宗地地价。 工业用地地价因素修正系数说明表 表一 影响因素 影响因素说明 优 较优 一般 较劣 劣 周围道路状况 道路宽阔平整, 道路宽阔平整, 道路宽阔平整, 道路狭窄,路面 道路狭窄,路面 路面状况好 路面状况好 路面状况一般 状况一般 状况较差 道路对外连接状 与主次干道通 与主次干道通 与主次干道通 与主次干道通 与主次干道通 况 达性好,临近主 达性好,距离 达性好,距离 达性好,距 达困难 次干道 200 基础设施规划 基础设施规划 基础设施规划 基础设施规划 基础设施规划 基础设施条件 建设合理,功能 建设合理,功能 建设一般,功能 建设不合理,功 建设不合理,功 齐全 较全 一般 能一般 能较差 自然条件 气候较好,无自 气候较好,无自 气候一般,无自 气候一般,无自 气候一般,无自 然灾害 然灾害 然灾害 然灾害 然灾害 环境状况 无空气、噪声、 无空气、噪声、 空气、噪声、水 空气、噪声、水 有严重的空气、 水污染 水污染 轻微污染 污染较重 噪声、水污染 城市规划限制 无重大规划限 略有规划限制 有规划限制 有较多规划限 有重大规划限 制 制 制 宗地形状、面积 形状规则、面积 形状较规则、面 形状一般、面积 形状不规则、面 形状不规则、面 大 积适中 一般 积一般 积较小 周边工业企业数 工业企业较多、 工业企业4-5 工业企业2-3 工业企业1个 无工业企业 量 规模较大 个 个 距离高速公路及 与高速公路距 与高速公路距 与主次干道通 与高速公路距 机场距离 临近高速公路 离